שאלות נפוצות

שאלות ותשובות נפוצות בפינוי־בינוי

לא קבלתם את התשובה שאתם מחפשים צרו איתנו קשר והצוות המקצועי שלנו יענה לכם על כל השאלות.

מהי התחדשות עירונית, ומה ההבדל בין תמ״א 38 לחלופת שקד?

התחדשות עירונית היא תהליך שבו בניינים ישנים מתחדשים – בהריסה ובנייה מחדש (פינוי־בינוי) או בשדרוג יסודי. תמ״א 38, שאיפשרה בעבר חיזוק בניינים קיימים, בוטלה כמעט לגמרי, ובמקומה נכנסה חלופת שקד שנותנת מסגרת עדכנית וברורה יותר לפרויקטים.

בדרך כלל 5–7 שנים, תלוי במורכבות ובמספר הבניינים:
– ארגון הדיירים והחתמות: 6–18 חודשים.
– תכנון, תב״ע והיתרים: 18–36 חודשים.
– ביצוע בנייה: 24–36 חודשים.

כדי לקדם פרויקט נדרש רוב של לפחות שני שלישים (66%) מבעלי הדירות והשטח בכל בניין. אם יש דיירים סרבנים, ניתן לפנות לוועדה ליישוב סכסוכים שתבחן האם ההסכם סביר והאם ההתנגדות מוצדקת.

היזם מחויב לממן דיור חלופי לכל התקופה, בהתאם לשווי השוק באזור. בנוסף, הדיירים מקבלים כיסוי מלא על הובלות ואריזה.

החברה המארגנת מאחדת את בעלי הדירות, מסבירה את התהליך, מובילה את ההחתמות, ומוודאת שקיים ייעוץ משפטי עצמאי לדיירים. היא שומרת על האינטרסים של הדיירים עוד לפני בחירת היזם ומובילה את ההליך מול הרשויות והצוותים המקצועיים.

תב״ע (תוכנית בניין עיר) מגדירה את זכויות הבנייה. כאשר הדיירים שותפים בקידום התוכנית, הם מגדילים את הוודאות התכנונית ומשפרים את כוח המיקוח מול היזם. בנוסף, בפרויקטי פינוי־בינוי נכללת מטלה ציבורית – הקצאת שטח למבנה ציבור (כגון גן ילדים או מרכז קהילתי) לטובת כלל השכונה והעיר.

בזכות השותפות עם יזמים נבחרים אנחנו רגל אחת בפנים – מכירים את התהליך מבפנים, נחשפים לדו״חות הרווחיות, שותפים בקבלת ההחלטות ויכולים להנגיש את המידע לדיירים. כך נבנית שקיפות אמיתית, והדיירים יודעים בדיוק מה עומד מאחורי ההצעה.

כל פרויקט מלווה עו״ד מטעם הדיירים בלבד. בנוסף, מובטחות ערבויות וביטחונות (שכירות, חוק מכר, ביצוע ותחזוקה), שמוודאים שהפרויקט לא יעצור באמצע. בזכות השותפות עם היזמים – אנחנו גם יודעים בזמן אמת היכן עומד הפרויקט ומה צריך לשפר.

– ערבות חוק מכר – לדירות החדשות.
– ערבות שכירות – לכל תקופת הפינוי.
– ערבות ביצוע – להבטחת השלמת הפרויקט.
– ערבות תחזוקה/קרן תחזוקה – התקופה משתנה מפרויקט לפרויקט, לרוב בין שנה אחת לעד עשור.

במרבית פרויקטי פינוי־בינוי נהוג לתת לדיירים תמורות של שדרוג והגדלת שטח הדירה, אך הדבר תלוי באילוצים תכנוניים וברווחיות הפרויקט. יש מקרים שבהם הרווחיות מאפשרת הגדלה משמעותית, ויש פרויקטים שבהם לא ניתן להגדיל – ואף במקרים מסוימים נדרשת הקטנה של שטח הדירה כדי שהפרויקט יתאפשר. מעבר לשטח עצמו, הדיירים נהנים מהטבות נוספות כמו ממ״ד תקני, חניה, מחסן, מרפסת, לובי חדש, מעליות מודרניות ושטחים משותפים משודרגים.

פרויקט לשדרוג מתחם מגורים: פינוי מבנים ישנים, בנייה חדשה מודרנית, החזרת הדיירים לדירות חדשות ומתקדמות, ושדרוג התשתיות והסביבה.

ברוב המקרים החוק דורש 67% חתימות כדי להתקדם, בתנאי שההצעה הוגנת ועומדת בקריטריונים תכנוניים וכלכליים.

בין 3 ל-7 שנים משלב התכנון ועד המסירה, תלוי ברשות המקומית, מורכבות ההיתרים ובניית הפרויקט.

לא. תהליך פינוי-בינוי ממומן ע"י היזם/הגוף המוביל את הפרויקט.

הדיירים אינם נדרשים להוצאה כלכלית.

זוהי עסקת נטו לכל דבר ואין לדיירים הוצאות בגינה.

בדרך כלל דירה חדשה, גדולה יותר, עם ממ״ד, חניה, מחסן, תשתיות חדשות, לובי מודרני וסביבת מגורים משודרגת.

הדיירים מקבלים דירה חלופית בשכירות על חשבון היזם, וכן מימון הובלות ותקופת גישור עד לתום הביצוע, כולל ערבות שכר דירה כחלק מכל הערבויות שניתנות בפרויקט.

החברה המארגנת מייצגת את הדיירים, מנהלת עבורם את התהליך, מבצעת מכרז יזמים, דואגת לשקיפות ושומרת על זכויותיהם.

היזם מבצע את הפרויקט בפועל.

כי יזם בודד מציג הצעה אחת.

חברה מארגנת מאפשרת תחרות בין יזמים, משיגה תנאים טובים יותר, ומייצרת הגנות חוזיות לדיירים.

עורך דין מטעמם – ללא עלות.

חשוב לבחור משרד בעל ניסיון בהתחדשות עירונית והיכרות עם פסיקה עדכנית.

חד משמעית כן, פרויקט פינוי בינוי לא יכול לצאת לדרך ולא יהרסו אף בניין עד לכניסת ליווי בנקאי לתוקף, זוהי ערבות בנקאית שמבטיחה שהפרויקט ימומן עד סופו.

היא נותנת לדיירים ולרוכשים ביטחון מוחלט שהבנייה תושלם.

כן. הדיירים מקבלים ערבות חוק מכר בשווי  הדירה החדשה, בהתאם לחוק.

החוק קובע שהפרויקטים מתקדמים עם רוב דיירים, וניתן לטפל בסרבנות לא סבירה בהליך מסודר – אך המטרה תמיד להגיע להסכמה הוגנת.

חברה יזמית מנוסה יודעת להיערך מראש מול העירייה והרשויות, ויודעת לעבוד מול צוותי תכנון ולהציג פתרונות תכנוניים שמקצרים תהליכים.

מבצעים בדיקות:

  • היתכנות תכנונית
  • היתכנות כלכלית
  • שווי שוק עתידי
  • סטנדרט ותנאי תמורה
  • מנגנוני הגנה לדיירים

תמ״א = חיזוק ותוספות על הבניין הקיים.

פינוי-בינוי = הריסה ובנייה מחדש, בדרך כלל בכל מתחם ולא בבניין בודד.

יש סטנדרט קבוע במסלול – וניתן לעתים לשדרג בתוספת מחיר.

ניהול מקצועי, תחרות בין יזמים, ליווי דיירים אישי, שקיפות, ודגש על איכות חיים וערך נכס – לא רק על מספר מטרים.

  • ניסיון מוכח
  • פרויקטים פעילים ועבר מסירת דירות
  • כוח משפטי ותכנוני
  • שקיפות מלאה
  • תהליך שירות ברור לדיירים
  • יציבות פיננסית של היזם הנבחר

לאחר כנסי דיירים, בדיקות מקצועיות, השוואת הצעות, ליווי משפטי וסגירת כלל התנאים וההגנות.

    דברו איתנו
    מעוניינים לקדם עתיד יציב עבורכם? אנחנו כאן.